Технический надзор, также называемый строительным контролем – это в общем смысле совокупность мероприятий, необходимых с точки зрения реализации в процессе работ по возведению зданий, сооружений, а также по ремонту. Эти мероприятия сводятся к контролю качества строительных и сопутствующих им работ.
Почему они необходимы? Потому что благодаря им можно получить уверенность в том, что все этапы строительства или ремонта проходят надлежащим образом и соответствуют заявленным Заказчиком требованиям, а также общепринятым стандартам (требования к отделке, к качеству материалов, к перекрытиям и так далее)
В материале публикации рассказываем, что такое технический надзор на самом деле и какие элементы он включает.
Технический надзор: основные сведения
Давайте немного отвлечемся от занудных норм и смоделируем ситуацию, в которой каждый дольщик квартиры без отделки узнает себя.
Вы купили квартиру в новостройке, как правило это крупные жилые комплексы, дома в которых сдаются очередями. В таких комплексах ремонтных бригад более чем достаточно. Допустим, в вашей квартире нет замечаний, и вы хотите подписать акт приема-передачи и получить долгожданные ключи. Об акте приема-передачи мы подробно рассказывали в предыдущей статье. В офисе управляющей компании вам выдали ключи от квартиры, паспорта от приборов учета, договор с УК, памятку проведения ремонтных работ, а также список незаконных требований (некоторые пункты оправданы здравым смыслом, другие кроме как дополнительных поборов под собой ничего не несут). И обычно подкладывают брошюры аффилированных строительных фирм, в стоимость которых уже заложен процент за рекомендацию. Вы берете все что вам дали и идете наконец самостоятельно первый раз своими ключами открывать дверь собственной квартиры. Помните это прекрасное чувство? А впереди вас ждет увлекательное путешествие в мир ремонта. К этому времени вы уже добавились в группы/чаты будущих соседей в соцсетях/мессенджерах, в которых активно обсуждаются разного рода темы. В них соседями часто прикидываются прорабы, задача которых взять как можно больше квартир под ремонт, любыми способами. Все прорабы одинаковые. Менее современные действуют по старинке: в лучшем случае они раскидывают рекламные брошюры по почтовым ящикам, реже прикрепляют на входную дверь. Самые отмороженные своей каллиграфией с номером телефона портят лифтовые кабины. Поиск клиентов любыми способами. И конечно они их находят, поскольку вам нужны строители. Итак, чтобы выбрать самого достойного, вы знакомитесь с несколькими прорабами. Одни вам дадут расценки, другие, помимо расценок предложат сразу посмотреть их работу. В этот момент вы решаете, что лучший способ найти хороших исполнителей — это посмотреть квартиры, в которых ремонт идет прямо сейчас.
Как оценить квалификацию ремонтников? Первое — это по общению с прорабом. Но не стоит сильно обольщаться, обычно строители выбирают самого презентабельного и обаятельного человека, который обладает навыками вежливого общения. А на деле он может оказаться не прорабом, а сантехником, или электриком. Его основная задача понравиться потенциальному заказчику, поэтому одеты они бывают очень хорошо, в чистое, имеют всегда опрятный вид, а в руке у него может быть смартфон последней модели.
Итак, представьте, что вы попадаете в квартиру или дом на определенной стадии ремонта как на экскурсию, организованную представителем ремонтной бригады. На что смотреть? На все. Оценки заслуживает качество черновых работ, установка сантехники и укладка плитки. И это лишь часть моментов, заслуживающих внимания. Оценить следует, хотя бы субъективно, даже рабочих. Если есть возможность посмотреть на реализуемый проект, то это хорошо. Понятно, что оценка по фотографиям в данном контексте – большая ошибка. Особенно если та или иная бригада предлагает портфолио на этапе согласования работ или ранее: гарантий, что представленные фотографии действительно являются отражением реализованных ранее проектов, просто нет и не может быть. Лучше все видеть своими глазами и проверять стыки, углы и все то, о чем мы уже написали или только будем писать дальше. Хотя бы визуально. Итак, вы посмотрели, что розетки установлены хорошо, по одному уровню, плитка уложена качественно, в самых труднодоступных местах тоже все сделано хорошо. Вы удовлетворенный решаете, нанять эту бригаду. Технадзор вам не нужен, поскольку вы уверены, что качество будет не хуже, и специалисты достойные. Далее могут начать происходить разные сценарии.
Не забывайте, что среди подрядчиков полно жуликов, распространенные случаи это: пробелы в договоре, которые позволяют им избежать любой ответственности; пользуясь некомпетентностью заказчика прорабы дополнительно зарабатывают на материалах и увеличенных сроках. Часто остатки материала «переезжают» с одной квартиры на другую, при этом заказчику предоставляются необходимые чеки. Сроки увеличиваются по причине того, что без контроля такой прораб снимает бригаду с одного объекта и «тушит пожар» на другом. О качестве говорить не приходится. Еще одна распространенная модель такого бизнеса — это субподрядчики. Заказчик же не в курсе как на самом деле обстоят дела у компании, которая оказывает услуги по ремонту. Может на деле оказаться, что постоянных сотрудников человека 2-3, остальных ищут прям на месте, под определенный вид работ. То есть, например, под конкретную задачу они нанимают «по объявлениям» абы кого, скажем, штукатуров. Самых дешевых, разумеется. «Мастера» без контроля выполняют необходимые работы на слабую «троечку». Далее приходят «профессиональные» маляры и так далее. А спустя время все «вдруг» оказывается кривым. Постоянные сотрудники, часто хитрят и все дефекты будут тщательно скрывать.
Кривизну стен и отсутствие угла в 90* не всегда можно увидеть невооруженным глазом, но это себя обязательно проявит при установке мебели. Косяков могут быть десятки разновидностей, все в одну статью не поместятся. И хорошо, если ремонт как-то завершился, ибо бывают более печальные истории, когда рабочие получают аванс и исчезают в закат. Поэтому работа должна оплачиваться поэтапно. Порядок оплаты в обязательном порядке прописывается в договор, как и ответственность сторон за срыв сроков. Если аванс все-таки необходим — фиксируйте передачу денег. Перестраховка лишней не бывает. Конечно, заказчик может и самостоятельно заниматься закупкой материалов, но на деле редко кто так делает. В нашей практике бывает так: бригада выполнила основную часть работ, получила большую часть оплаты, но как только заказчик решает, что все-таки технадзор необходим — пропадают после появления технадзора, вывозя при этом все что плохо лежит. Такое возможно, когда «инструменты» технического надзора использованы поздно. Рабочим поступают жалобы на уже проделанные, а часто и на оплаченные работы. Зачем им что-то устранять? Проще «уйти в закат». Строительный контроль также не даст хороших результатов при условии, что он организован «где-то между», то есть на каком-либо условно среднем этапе. Целесообразно, таким образом, в последнюю выплату стараться максимально объективно и с учетом всех рисков заложить стоимость «потенциальных вероятностей»: низкое качество работ; нарушение графика; прочие неприятности, например, «таинственное» исчезновение подрядчика. Следует уделять внимание ситуациям, когда прораб по тем или иным причинам клонит к тому, чтобы вывести отдельные работы за рамки соглашения (договора). Необходимо пресекать все попытки «специалистов» доказать, что нормы и правила – это так, формальность. Они могут оперировать аргументами, что практика якобы доказывает: соблюдать их не нужно. На самом деле не нужно слушать таких мастеров.
Итак, можно говорить, что разные несоответствия, как и нарушение технологий, выход за рамки сметной документации и отсутствие у рабочих готовности исправлять «косяки» – все это давно не редкость для сферы строительства и ремонта. Следует понимать, что ошибки будут обнаруживать себя постепенно. Например, течь в системе отопления может возникнуть только в отопительный сезон, а та же плитка «отойдет» и вовсе спустя 1-2 года.
Ключевая задача, стоящая перед мероприятиями по техническому надзору, сводится к обеспечению конкретного качественного результата и исключению вероятности проблем, так или иначе связанных с ремонтом. Строительных норм и правил слишком много, при этом даже самый простой и несложный ремонт требует учета множества моментов. И здесь имеет место контроль, особенно при условии, что работы реализуются незнакомыми людьми.
Ликбез
Компания, предоставляющая услуги по техническому надзору или же строительному контролю, должна обладать разрешением на деятельность. Необходимо, чтобы выдано оно было какой-либо соответствующей саморегулируемой организацией. Мероприятия по техническому надзору являются достаточно серьезными и требуют ответственности, а также знаний и навыков, образования и опыта у сотрудников какой-либо фирмы, что проверяют участники саморегулируемых организаций. Несоответствие определенным требованиям рассматривается ими как основание для отказа в выдаче разрешения.
Есть некоторые требования к штату. В нем должны быть специалисты разных профилей: проектировщики, архитекторы, инженеры и не только. Минимальное количество сотрудников – 7, из них специалистами должно быть не менее чем 5 человек. Остальные – руководители. Это справедливо для компаний. Если дело касается индивидуального предпринимателя, планирующего оказывать услуги по строительному контролю, требования мягче. Количество сотрудников не должно быть меньше чем 5.
При этом к руководителям предъявляются особые требования. Они, например, должны обладать высшим профессиональным образованием и стажем от семи лет в строительстве.
Получить допуск не так просто. Нужно собрать документы, подтвердить достоверность данных в них и так далее.
Технический надзор на конкретном объекте
Мероприятия по строительному контролю включают в себя определенные этапы. Все зависит от графика работ.
Обратиться за услугами специалистов можно в любое время, но чем раньше, как и всегда, тем лучше. Это поможет сэкономить деньги, нервы и силы на переделки. Дело в том, что именно «первые» ошибки, то есть допущенные на начальных этапах работ, впоследствии приводят к наиболее печальным последствиям.
Отсюда ясно, что целесообразно привлекать компанию, специализирующуюся на техническом надзоре, уже на стадии планирования строительства или ремонта. Но и на поздних этапах, выправить ситуацию еще представляется возможным.
Факт согласия на условия сотрудничества между сторонами фиксируется договором. В нем прописываются все важные моменты, например, права и обязанности исполнителя.
Мероприятия по надзору реализуются группой экспертов. В нее входят профильные специалисты.
Общение с подрядчиком и все взаимодействия с ним будут частью условной области компетенции компании, специализирующейся на техническом надзоре. Задачи ее представителей (специалистов):
Корректировка договора между Заказчиком и подрядчиком. Чаще всего подрядная организация прописывает в договоре удобные для нее условия, при этом риски весьма велики для Заказчика. Весьма распространенная ситуация, когда суть договора невыгодна Заказчику. Встречались даже такие случаи, когда по такому договору у Заказчика оказывалось больше обязанностей, чем у подрядчика.
Аудит (технический анализ) проекта. Для качественного ремонта, и уж тем более для строительства, необходим проект. Для небольшого ремонта квартиры достаточно дизайн-проекта, но обязательным условием при этом должно быть наличие внутри проекта не только планировочного решения, но и разделов электрика, сантехника, вентиляция, кондиционирование, отопление, слаботочные системы. Далее специалист технического надзора изучит его и даст свои комментарии по каждому пункту.
- Проверка материалов. Предполагает оценку их соответствия проектной документации, а также качества. В рамках проверки также будет установлено соответствие или несоответствие закупленных материалов сметной документации.
- Контроль реализации работ. Специалисты в рамках данного направления контроля будут выявлять ошибки и всевозможные нарушения, например, смотреть на то, соответствуют или нет уже проделанные работы решениям, зафиксированным в проекте. Мероприятия по контролю реализуются на всех этапах строительных или ремонтных работ.
- Приемка. Здесь особое внимание будет уделено так называемым скрытым работам. Они в общем случае представлены теми, которые влияют на безопасность конкретного объекта и связаны с технологией работ.
Важнейшая задача мероприятий по техническому надзору – приемка именно скрытых работ. В их структуру принято включать следующие направления:
- Подготовка оснований под полы;
- Установка первого ряда стен;
- Укладка тепловой и других видов изоляции. Необходимо, чтобы все используемые материалы «сопровождались» сертификатами. Важным является соблюдение технологии монтажа. Рекомендуется отдельный акт составлять на гидроизоляцию санузла, потому что это наиболее рисковое помещение с точки зрения подверженности влаге. Все проверки должны быть «опытными», то есть предполагается наличие знаний, без которых выявить нарушения или отклонения будет сложно;
- Грунтовка поверхностей;
- Штукатурка, шпатлевка стен;
- Монтаж металлического каркаса;
- Монтаж электропроводки;
- Укладка сантехнических труб;
- Установка системы теплого пола, и т.д.
Можно ли обойтись без технического надзора?
Конечно можно! Технический надзор — это сопровождение проекта экспертом. Если вы считаете себя именно таким человеком, разбираетесь в строительстве, понимаете какое количество нюансов вы должны контролировать, у вас есть свободное время, либо вы уверены в своей бригаде строителей, или живете по принципу «есть вещи, которые нельзя купить. Для всего остального есть MasterCard». Во всех остальных случаях технадзор необходим!
Сейчас на рынке новостроек полно предложений о покупке квартиры с готовым ремонтом. Про качество ремонта от застройщика промолчим, на нашем сайте nadzor.pro достаточно видео и фото на эту тему. Отдельное направление на рынке у риелторов — покупать квартиры «под ремонт», проводить строительно-монтажные работы, комплектовать мебелью, и далее — на продажу. Лично я крайне скептично отношусь к подобным предложениям, поскольку качество такого ремонта немногим лучше ремонта от застройщика. Другое дело если такие ремонты выполняются по дизайн-проекту, с привлечением технического надзора. Согласитесь, шанс продать качественную квартиру, подтвердив это необходимыми документами гораздо выше, чем у бракоделов, которые используют самые дешевые, не всегда купленные материалы. Как минимум акт проведения опрессовочных работ вам точно никто не предоставит. Ну а если вначале отопительного сезона в такой квартире под стяжкой прорвет отопление — претензии к бывшему собственнику предъявлять будет бесполезно. И подобные истории — это не единичный случай, увы.
